您的位置: 浦东新区信息网 > 育儿

地王难掩土地溢价率下降房企或趋向并购拿地

发布时间:2019-10-13 03:29:12

“地王”难掩土地溢价率下降 房企或趋向并购拿地

7月23日,朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块出让,中粮力压群雄,以总价23.6亿元,配建3.3万平方米公租房的代价夺得该地块,楼面价高达4.8万元/平方米。至此,北京城五环外,商品房5万元一平方米不再是梦想。

从绝版地块夏家胡同的高调入市,到朝阳孙河地块最终花落中粮,土地市场的热潮再次刷新北京 地王(专题阅读) 的成交底价。

不过,相比此前地王项目过百的高溢价率,上述两块地块最终35%、42.1%的溢价率不禁让人出乎意料。中原地产数据显示,今年前5个月,北京土地市场平均挂牌成交地块的溢价率为54.52%,其中成交的30宗住宅地块的平均溢价率为39.1%,较去年同期大幅下降。

值得注意的是,溢价率走低,并未影响成交总价,今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。

市场预测,地方政府对土地财政的依赖程度仍然较强,房地产企业拿地的冲动也没有减退迹象。不过,土地成本 节节高 ,让房企拿地策略上更倾向于选择控制成本预算,趋向合作开发,以并购的方式获得土地。

政府卖地涨价没商量

土地底价上调使开发商和地方政府之间的博弈趋向 白热化 ,带来的影响是房地产市场的 结构性转变 。

以此前成交的台湖板块为例,5月20日成交的起始价为2.5亿元,折合楼面地价3980元/平方米。而在去年9月,台湖104和109多功能用地出让时,起始价为3.84亿元,折合楼面地价仅2176元/平方米。时隔8个月,起始楼面价上涨了约1倍。

底价上涨的背后,土地溢价率却并不高。

被寄予厚望的夏家胡同地块,按照此前规律推测,最低溢价率在49%左右,最后却以35%的溢价率成交,而这也成为6月份溢价率最高的一块土地,中原地产市场研究部统计数据显示,6月份出让的其他地块溢价率全部低于2%。

7月1日,海淀区清河路C2商业金融用地和房山区拱辰街道办事处及长阳镇地块的成交溢价率分别为1.11%和0.55%。

中原地产市场部分析师张大伟告诉,当前市场整体资金面出现变化,此前房地产市场主要依赖超发货币的支撑,一旦资金收紧,房地产价格的涨幅就会被抑制,相应的土地溢价率也会受到影响。

在此背景下,全国范围内主要城市溢价率出现下调趋势。

6月,全国40个大中城市居住用地楼面地价为3039元/平方米,环比5月下降12%。全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%,较5月下降8个百分点。其中一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%,环比5月分别下降了17、2、17个百分点。

和去年同期相比,目前成交的土地溢价率处于比较低的水平,但是从成交的价格看,今年挂牌的土地底价较去年有所提高,而政策对房价市场的打压,传导到土地市场,促使房企冷静对待,而不会像往常以较高的价格获得土地,如此一来,必然导致溢价率下降。 张大伟说。

这种说法得到了市场的检验。

刚刚在土地市场斩获两块土地的北京某房地产公司副总表示,从近期成交的一些地块看,动辄20亿~30亿元的成交价格,折合楼面价格平均也达到了2万元以上每平方米,整体看现在房企拿地的成本较高。 不过,对于一些优质地块,基本上大家都会押宝,还是期待政策会放松,能以合适的价格入市,提高利润空间。

在此背景下,可以预测,一旦房企的利润被挤压,后期势必会采取控制成本,从而谨慎的拿地策略。

微信怎么做小程序
如何自己制作小程序
怎么做微信小程序
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的